销售价格持续上涨平均空置率有所下降

　　北京2006年第三季度甲级写字楼市场和住宅市场表现良好，平均租金与上季度虽持平略涨，销售价格则持续上涨，与上季度相比，市场平均空置率也有下降。戴德梁行日前公布的市场报告对北京楼市三季度市场表现作出上述评价。

　　据戴德梁行介绍，今年第三季度北京写字楼租赁市场表现活跃，平均租金比上季度略涨，增至223元／月／平方米（实用面积），上升了一个百分点。其中，金融业和IT业是写字楼市场的主要客户群体。写字楼成交最为活跃的地区为CBD和金融街，此外，中关村地区由于新项目的良好预售，其吸纳数量也有较大提升。受到上半年市场活跃的影响，发展商也纷纷调高写字楼的售价，平均报价上扬，达到21081元／建筑平方米，比上一季度增长6．2％。第三季度甲级写字楼的平均空置率下降了1．5％，达到15．3％。由于受到一些政策调控的影响，本季度大单投资成效案例较少，甲级写字楼的购买需求主要来自国有企业的自用需要。

　　戴德梁行发言人还预计，未来半年北京市场甲级写字楼总体供应量将超过125万平方米，其中七成以上分布在CBD和金融街两大地区。因此虽然客户需求强劲，但在短期内消化这些写字楼仍有困难。因此下半年写字楼的租金将进一步表现出下调趋势，但受国内机构和投资者的影响，其销售价格将稳中有升。

　　在住宅方面，受国家6部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》及第二次提高个人住房贷款利率的影响，加上冬季来临可能带来的市场压力，第三季度酒店服务式公寓市场的平均租金略下降了0．5％，为167．3元／平方米／月。高档公寓虽然新入住率数量较少，但总体存量仍然很大，致使市场吸收缓慢。加之政府的宏观调控力度日渐严厉，例如加强二手房转让收入的税费管理等，使大量投资型买家将房屋投入到租赁市场，致使第三季度高档出租公寓的空置率由24．6％上升到27．1％，平均租金则稳定在114．4元／平方米／月。第三季度的别墅空置率明显下降，总体租金维持在138．3元／平方米／月的水平。与租赁市场相比，第三季度的高档住宅价格依旧上升，在新供应的稀缺地段，如CBD区域，一些项目新推出的后期部分，其价格上涨幅度非常大，这将对北京整体高档住宅市场价格走势产生重要影响。

　　传统意义上讲，第四季度公寓市场可能会遭遇租赁淡季，酒店服务式公寓的租赁将受到影响。出租公寓方面，由于市场总存量较大，因此第四季度租金和入住率不容乐观。而那些自然环境优美、房屋状况较好的别墅的租金价格仍会保持稳定的水平。北京市建委出台的相应细则，规定港澳台地区居民和华侨仅可在境内购买一套住房，将会影响一些高档项目的销售。