2007年深圳写字楼市场上半年量价齐升 下半年有价无市
　　一、2007年深圳写字楼市场概况

　　(一)买卖市场——上半年量价齐升、下半年有价无市

　　2007年，深圳的写字楼买卖市场可谓“冰火两重天”，上半年供求两旺，下半年观望浓厚。根据统计数据显示，仅七个月时间，深圳福田中心区写字楼价格就由2007年1月的20132元/平方米上升为7月的32692元/平方米，增幅高达62.3%。

　　上半年楼价飙升的原因主要在于流动资金过剩，和投资者的“看多”心理预期造成“追涨”的局面，投资需求主导楼市走向。从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。随着政策作用的发挥，8月份写字楼市场开始进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，11和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢。

　　(二)租赁市场——上半年价格飚升，下半年趋于平稳

　　2007年第一、二季度，深圳写字楼租赁价格出现明显的上升趋势，第三、四季度，租赁价格出现明显波动。写字楼新增供应减少以及租赁公司对高质量写字楼需求的增大，是导致深圳租金上涨较快的原因。根据统计数据显示，租金由2007年1月的在89.4元/平方米•月徘徊上升为7月的110.2元/平方米•月，增幅超过两成，随后，从8月开始，福田中心区、中心西区、南山中心区租金都趋于稳定，小幅度波动。

　　另外，统一产权物业的大量出现，也从一定程度上推动了写字楼租金的提升。例如嘉里建设广场、星河发展中心、荣超江胜大厦等物业，对外招租报价都是160元/平方米•月起，远高于市场同期水平。

　　二、2007年深圳一手写字楼情况

　　2007年深圳一手写字楼市场呈现出上半年火热，下半年冰冷的态势。以金运世纪为例，8、9月每月成交在20套以上，10月后，政策影响慢慢显现出来，成交量一路下滑。但是，受市场心理预期和销售策略调整的影响，售价不降反升，在12月达到峰值。

　　(一)2007年深圳一手写字楼批准预售面积持续减少

　　2007年深圳一手写字楼批准预售面积为20.33万平方米，创2002年以来批准预售面积最低，较2006年减少41.14%。

　　分片区看，福田区批准预售面积下降明显，较2006年下降6成；南山由于海岸城西座的入市，批准预售面积增加4成；罗湖2007年批准预售面积达到1.5万平方米，较2006年增加74.4%。

　　2002-2007年深圳办公楼批准预售对比表

　　(二)2007年深圳市新入伙写字楼

　　2007年全年共计11个新项目入伙，入伙办公楼面积625359.07平方米。

　　2007年深圳市新入伙写字楼列表

　　三、2007年深圳二手写字楼情况

　　(一)买卖市场

　　2007年深圳二手写字楼买卖市场也随着房地产整体市场的变化而波动，但各区的表现各不相同。

　　1、福田中心区

　　2007年福田中心区二手写字楼均价为28690元/平方米，其中1—7月份呈现出快速上涨态势，进入8月后，写字楼市场跟随着市场的整体调控也出现明显波动。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.9以上。

　　2007年中心区二手写字楼平均售价走势

　　2、福田中心西区

　　2007年福田中心西区二手写字楼均价为19431.8元/平米，相对于福田中心区而言，1—7月份上涨相对稳定，进入8月份后，跟随房地产市场的整体调控加之片区新物业的发售，福田中心西区写字楼价格进入平稳期，价格波动不大。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.85左右。

　　2007年中心西区二手写字楼平均售价走势

　　3、南山区

　　2007年南山区二手写字楼均价为21179.8元/平米，写字楼市场因片区房地产的整体溢价，同时也受海岸城西座的影响，8月成为全年价格的峰值，比较1月涨幅为85%，在经历了8个月的疯长之后，迅速的进入下降通道，比较8月，12月跌幅达到16.5%。普通写字楼与甲级写字楼售价比例在0.8左右。

　　2007年南山区二手写字楼平均售价走势

　　(二)租赁市场

　　2007年二手写字楼租赁市场由于片区不同而表现各异，前7个月的涨幅依然明显。

　　1、福田中心区

　　随着深圳总部经济效应的凸现，国际企业和国内大中型企业纷纷在此设立办公机构，使得中心区写字楼租金价格呈现平稳上涨态势，全年涨幅达21%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.92左右。

　　2007年中心区二手写字楼平均租金走势

　　2、福田中心西区

　　福田中心西区由于泰然工业区和天安工业区的更新换代，片区原有办公业态也自动更换，加之片区的商务气氛的持续增加，使得的写字楼整体租金价格也呈上涨态势，由于上半年片区写字楼价值的高估，下半年价格趋于理智回归的调整，全年涨幅超达18.4%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.85左右。

　　2007年中心西区二手写字楼平均租金走势

　　3、南山区

　　2007年南山区整体房地产市场价值明显被高估，1—7月每月以5%左右的涨幅飙升，进入8月以后，随着房地产市场，特别是南山市场的调整而小幅下降，但是由于南山中心区整体商务氛围的形成和市场认可度的增加，大量实力企业进入南山，对南山写字楼租金价格起到了良好的支撑。因此，全年写字楼租金涨幅33.7%。普通写字楼与甲级写字楼租金比例在0.9左右。

　　2007年南山区二手写字楼平均租金走势

　　四、2008年深圳写字楼市场展望

　　2008年国家仍将高度重视房地产的发展，密切监视房价的动向，希望将房价引导到理性水平，不希望也不允许房价再像2007年年中那样疯涨，必要时国家还会出台更严厉的调控措施。

　　(一)买卖成交量将萎缩

　　2008年，预计观望期仍将持续3-4个月，买卖成交量仍将低位运行，第二季度境外投资机构或将受人民币升值预期影响，将陆续入市，买卖成交量也将有所上升，但不会出现大起大落现象。

　　(二)租金将明显上扬

　　07年租金售价比超过1：300，租金的上涨幅度远远落后于售价，在售价居高不下，而且放盘量没有明显增加的情况下，租金的提升成为必然。

　　(三)租赁成交量稳中有升

　　近年来，深圳甲级写字楼物业空置率呈现不断下降的趋势。截至2007年第三季度，深圳市甲级写字楼空置率仅为8.4%，地王商业中心、华润大厦、诺德中心、国际商会中心等标志性物业的空置率更在5%以下，预计2008年深圳写字楼租赁成交量将稳中有升。

　　(四)单一业权物业将成为市场的主流，一手买卖放量将持续减少

　　深圳房地产开发商经历几年的迅速发展实力得到明显加强，开发商已经从初期依靠销售物业迅速获利转向长期持有物业以获得持续现金流；同时部分企业为寻求上市，须持有一定量的优质物业资产，上述原因都促使开发商持有写字楼物业。另一方面，对于大型跨国企业，由于其业务扩张迅速，企业需要较为稳定且可拓展的办公空间，单一业权写字楼物业为这些企业提供了选择，单一业权物业将逐渐成为市场的主流，符合国际写字楼市场的发展趋势，也符合深圳市场的需要。

　　(五)金融、物流、高科技拉动写字楼需求的不断增长

　　金融、物流、高科技作为深圳的支柱产业，为整个国民经济的发展提供了绝大部分的能量。在上述三大产业不断发展、企业规模不断壮大的同时，也将极大带动相关企业不断扩大写字楼的需求面积，成为写字楼市场增长的持续动力。