2月25日，福州市政府2008年第五次常务会议在榕召开。会议明确提出，福州将进一步鼓励境内外企业在福州设立地区总部。

　　其实，发展总部经济已然成为近年来福州市政府常务会议的“老话题”。作为楼宇经济的“新贵”，近年来，福州总部经济发展迅速，一大批跨国公司先后将区域性总部落户在福州，福州写字楼市场需求旺盛，并由此带动当地经济和税收的快速发展，让政府愈发意识到发展楼宇经济的巨大潜力。

　　福州市政府有关人士认为，发展楼宇经济尤其是总部经济，既有利于福州加快现代服务业发展、优化产业结构、提升区域经济竞争力，又有利于促进当地税收转型，改变原有投资拉动型的税收增长模式。

　　CBD效应凸显，写字楼市场迎来“黄金时代”

　　在沉寂多年之后，福州市写字楼市场再次迎来“黄金时代”。

　　记者从福州市鼓楼区贸易发展局了解到，去年以来，福州市五四路一带的写字楼租赁行情异常火爆。“目前，鼓楼区五四路一带的写字楼基本上没有闲置物业可供出租。”鼓楼区贸发局局长任良栋告诉记者，据初步统计，目前，五四路一带写字楼的空置率不到5%，“这还是个动态的比例”。

　　由于需求旺盛，五四路一带写字楼的租金及售价均出现了大幅上涨。以环球广场为例，2006年8月，入住率为85%-90%，每平方米租金为60元/月，售价为7000元/平方米；而目前，入住率已达99%以上，每平方米租金为70-80元/月，售价则在9000元/平方米以上。

　　如今五四路一带写字楼火爆的行情，很难让人想象这一带写字楼曾经经历过惨淡经营的境况。上世纪90年代末，福州市写字楼市场陷入低谷，写字楼开发量及租售价格不断下跌，市场持续低迷，几十万平方米的现房无法“消化”。不少房地产开发商甚至对开发写字楼产生了强烈的“恐惧感”。

　　一位福州房地产从业者告诉记者，中央商务区(Central Business District，简称CBD)向来是房地产开发商们争夺的“兵家重地”。前几年，由于写字楼市场低迷，许多开发商出于资金回收和市场销售等因素的考虑，在福州CBD建起了诸多小户型公寓和居住型楼盘，导致写字楼市场的供应量无法增加。近年来，随着福州经济的高速发展，CBD效应日益显现，再加上“楼宇经济”、“总部经济”的催化，使得高档写字楼办公场所的市场需求日益旺盛，租金自然水涨船高。

　　“鼓楼区五四路一带写字楼火爆的租赁行情，得益于其所具有的集聚效应。”任良栋认为，目前五四路一带已拥有了相对完善的配套设施：银行、证券公司、保险公司林立，星级酒店、商店、餐馆、娱乐场所等服务设施也已具备，周边还有公寓、学校、医院以及会展中心等配套设施，所有这些都为吸引更多企业的入驻创造了条件。据任良栋介绍，目前仅环球广场内就有惠普、马士基物流、肯德基等世界知名公司的区域总部入驻；而天福写字楼则是座名副其实的“酒楼”，长城干红、古井贡酒、泸州老窖、五粮液、茅台等中国名酒在福州乃至在福建的批发贸易业务都在该大楼内。

　　“在吸引知名企业乃至国际巨头入驻的同时，这些企业的入驻也进一步提升了中央商务区的活力和集群效应。”任良栋说。

　　“作为海峡西岸经济区中心城市，福州具有一定的知名度和品牌效应，能吸引知名企业将其区域总部特别是其营销中心和研发中心迁入，且这种趋势随着海西经济的发展将愈发明显。”福建省政府发展研究中心副主任王开明认为。

　　可以印证的事实是，越来越多的国际知名企业将其区域性总部设立在福州，2007年，毕马威、甲骨文等国际巨头相继进驻福州。另据了解，普华永道、百盛百货将于近期入驻福州。

　　楼宇经济引领税收增长模式转型

　　市场的火爆不仅使得写字楼租金上涨，其所催生的“楼宇经济”亦带动当地经济和税收的快速增长。

　　所谓“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。据有关统计数据显示，一座高级写字楼所创造的效益与城郊7.8平方公里范围内所产生的经济效益相当。

　　林立的高楼背后是楼宇经济呈现出生机勃勃的发展势头。目前福州市鼓楼区共有130多座写字楼，总建筑面积达350万平方米，入驻企业涵盖金融、软件、旅游、商贸、物流等；2006年，上述写字楼的总营业收入达200亿元以上，其中全年营业收入超亿元的写字楼就多达30座。“随着近两年的发展，楼宇经济尤其是总部经济对鼓楼区经济发展的贡献越来越大。”鼓楼区政府有关部门的一位工作人员告诉记者，鼓楼区2006年楼宇经济所产生的经济总量占该区总体经济总量的75%以上，所创税收占全区属地税收总量的60%以上。以五四路上的环球广场为例，2006年，环球广场的营业收入超过10亿元，所创造的税收超过2000万元，相当于总建设用地1.5平方公里、入驻企业达200多家的福州软件园当年所创税收的八分之一。

　　事实上，作为楼宇经济的“新贵”，总部经济所带来的效益并非仅限于经济领域。“从国际大环境来看，总部经济也是做强做大一个城市的重要象征。”任良栋告诉记者，发展总部经济所带来的人流、物流和资金流是无法估量的，这将大大提升福州城市的知名度和经济实力。此外，“总部经济带来的一些游戏规则和国际惯例也值得我们学习和借鉴，总之，总部经济的发展，必定引发政府对软环境的精心改造，在营造符合世界规则和国际惯例的市场经济体制、法制环境和加强政府服务职能上狠下工夫。”

　　“从产业结构的发展趋势来看，发展总部经济亦与未来经济发展趋势相吻合。”王开明认为，作为海峡西岸经济区的中心城市，福州要想提升经济带动作用和经济辐射力，必须将第二产业逐渐往城市外围延伸，同时大力发展生产性服务业，而发展总部经济无疑将加快推动该进程。

　　福州市委常委、常务副市长梁建勇亦表示，鉴于服务业所创税收之于当地税收总量的较大贡献率，大力发展总部经济，鼓励租赁、购买写字楼，以拉动服务业发展，将有利于促进当地税收转型，改变原有投资拉动型的税收增长模式。

　　转型从积极推动现代服务业发展着手

　　　值得注意的是，写字楼市场在大力发展的同时，亦遭遇了高端资源供应不足的困扰。有业内人士表示，随着企业对办公环境要求的提高，以及城市开放程度的加大，市场对设计新颖、配套完善、服务到位的高端及较高端写字楼的需求将急剧增长，而那些设计陈旧、配套不足、物业管理和经营都不理想的中低端写字楼则将逐渐退出舞台。据了解，由于“奇货可居”，目前一些高端写字楼对入驻企业作出硬性规定，如，必须有实力的企业才允许进驻，而且写字楼全部用于出售而不出租。

　　“五四路一带写字楼的确已经面临后备资源不足的问题。”任良栋坦言，为解决困境，鼓楼区已采取多项措施。除了正在兴建的高端写字楼———东煌大厦外，该区还积极向福州市呼吁在五四路一带少建住宅区，而腾出地块来发展商务区；同时，还积极推动企业向东大路、五一路拓展延伸。

　　　积极拓展总部经济发展区域、加快现代服务业发展，已然成为福州市近年来调整产业结构的重要工作。为此，福州市各级政府自去年以来相继出台了一系列优惠政策加以推动。

　　去年8月，福州市委、市政府联合发布了《关于加快发展服务业的实施办法》(以下简称〈办法〉)，明确提出将积极培养总部经济，并专门成立服务业发展领导小组负责相关工作。“我们已经拟定了福州市鼓励发展总部经济的相关文件，目前正在等待福州市政府的审核批复。”该服务业发展领导小组有关负责人透露，该文件将给予将区域总部落户福州的企业包括税收优惠在内的一系列鼓励政策。而鼓楼区则把吸引总部落户的工作做得更早。早在2004年6月，鼓楼区就出台了《关于加快楼宇经济发展的意见(试行)》，把总部经济作为楼宇经济的主要目标，还制定了相应的优惠政策鼓励总部经济的发展。《办法》出台后，鼓楼区于去年年底出台了《加快发展服务业的实施办法》，对其原有的鼓励总部经济发展的优惠政策进行进一步的优化和完善，包括拿出区里财政的一部分对入驻企业按照不同的条件给予补贴。

　　优惠政策的鼓励作用是明显的。以鼓楼区为例，据了解，去年1-9月，该区共有中介、软件、物流等581家现代服务业企业入驻，并已初步形成了一批产业集群。如，湖东路形成银行、保险、证券等金融行业集聚地。

　　对此，王开明充分认可：“在鼓励总部经济发展中，最关键的是政府政策的有效推动，特别是相关财税政策的推动。”他同时表示，除此之外，政府还应该为海内外知名服务业企业的进驻创造良好的条件，如，营造一个公平竞争的环境，搭好公共服务平台，加大基础设施建设力度，配套发展教育、医疗等公共基础事业。